2016安阳房地产市场分析报告|安阳楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

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2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

主要表现在以下几个方面:
经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。
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1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。

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2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、区位、面积、人口

安阳,简称殷、邺,位于河南省最北部,地处河南、河北、山西三省交界,西倚太行山,东连华北平原,北邻邯郸,南接鹤壁、新乡。

安阳是甲骨文发现地,周易发源地,中国国家历史文化名城,中国八大古都之一,早期中国文明的中心。先后有商朝以及曹魏、后赵、冉魏、前燕、东魏、北齐等七朝在此建都,有“七朝古都”之称,安阳殷墟是中国史上第一个有文献可考、并为考古学和甲骨文所证实的都城遗址。有殷墟和中国大运河(永济渠)两处世界文化遗产。

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安阳位于河南省最北端,地处山西、河北、河南三省交汇处,西临长治,东接濮阳,北临邯郸,南接鹤壁、新乡,总面积5599平方公里,其中市区面积543.6平方公里。下辖1个县级市(林州市)、3个县(安阳县、内黄县、汤阴县)、4个市辖区(文峰区、北关区、殷都区、龙安区)、1个城乡一体化示范区(安阳新区)、1个国家级高新技术产业开发区(安阳高新技术产业开发区)和1个国家级经济技术开发区(红旗渠国家经济技术开发区)。共有20个乡、49个镇,43个街道办事处,231个社区居委会(含林州市31个社区),2266个行政村。是豫晋冀三省交界地区区域性中心城市,京津冀城市群最南部城市。荣膺中国文化旅游名城、国家园林城市、中国十大特色休闲城市、中国航空运动之都、中国书法名城等称号。2016年9月,安阳市入选“中国地级市民生发展100强”之一。

2015年安阳全市总人口445.78万,常住人口401万,城镇化率52.3%;人口出生率11.09‰,死亡率6‰,自然增长率5.09‰;安阳市面积15083平方公里,人口密度每平方公里796人。

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2、经济发展稳中有进

2016年是“十三五”开局之年,也是决胜全面小康的攻坚之年。面对复杂的国内外经济形势,我市上下认真贯彻中央、省委、市委的各项决策部署,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,主动适应经济发展新常态,稳中有进,稳中向好,经济增长更有效益、更有质量、更可持续,实现了“十三五”良好开局。

2.1 GDP与产业结构

安阳市2009年-2016年GDP稳中有升,但2012年受非法集资事件影响严重,当年增速明显下降,跌入谷底,2013农安起有所好转。2013年增速达到10.6%,创下新高。

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安阳市一直以来以第二产业为支柱产业,第一产业增长缓慢,近几年政府大礼发展第三产业,效果甚微;其中第二产业产值在2012年出现回落,主要因为非法集资事件对第二产业尤其是房地产业造成很大冲击。

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2.2 经济指标和城市产业

安阳是河南省的重要工业基地之一,安阳已初步形成了冶金、电子、化工、电力、纺织、医药、烟草等工业体系,全市现有限额以上工业企业近500家。安阳钢铁集团公司、安彩集团公司被列入全国500家最大工业企业。

安阳市2010-2016年全社会固定资产投资总额稳中有升,其中2012年增长较快,2013年有所回落。2016年达到1901.1亿元,实现13%的增长率。

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安阳市2010-2015年间人均可支配收入稳步上升,但在2012-2013年间增长缓慢。

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3、安阳市城市规划

3.1 安阳市城市整体规划给安阳的房地产提供良好的发展市场。

(1)总体框架:三区三城、四组团、两卫星城、18个中心镇、800个新型农村社区;

(2)三区三城:中心区、高新技术开发区、安阳新西区、安东新城、按汤新城、洹北新城;

(3)四组团:水冶组团、汤阴组团、内黄组团、柏庄组团;

(4)两卫星城:林州市、滑县县城;

(5)规划目标:构筑功能布局合理、空间利用高效、产业特色突出、社会和谐友好、人民富裕文明、辐射带动能力强劲的现代化都市区。规划到2020年,全市总人口达到640万人,全市城镇化率达到56%。主城区人口规模达到190万人作于哦,建成区面积达到210平方公里左右。

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3.2 安阳都市区中心城区四个方向均规划有新区,吸取及北区政府推进力度较弱,新区整体发展进程缓慢。主城区总体规划三区三城,即中心区、高新技术开发区、安阳新西区、安东新城、按汤新城、洹北新城。

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3.3 安东新区西部皮套日趋成熟,但常住居民较少;东部开发处于初期阶段。而开发区发展时间虽长,但发展缓慢,目前弦歌大道以北较为成熟。

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3.4 安汤新城是继开发区规划之后向南的第二次发展,但目前发展较慢。

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总之,安阳市总体框架规划过大,且发展进度严重不平衡;安阳市发展重心向东,次重心向南,北部和西部地区发展较缓慢。

4、安阳2016年房地产发展

4.1 房地产开发投资

安阳市房地产开发投资额稳步上涨,但受非法集资事件影响,增速从2011年开始下跌,2012年跌入谷底,2013年有所回暖,2015年房地产开发投资增长率达到29.7%。创下新高。

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4.2 土地市场

2014年安阳土地市场有20宗共计154.59公顷住宅用地出让,24宗共计55.68公顷商业用地出让。其中17宗共计85.6公顷住宅用地成交,12宗共计39.97公顷商业用地成交。土地市场呈现供大于求的局面,表明安阳房地产市场较为低迷,受本地经济发展所限,开发商拿地热情不高。

2015年安阳土地市场成交27.19公顷,其中其他商服用地成交6宗,共计15.64公顷,商务金融用地成交1宗,共计7.52公顷,其他商品住房用地成交1宗,共计4.03公顷。2015年主要任务仍未去库存,土地供应和新建商品房供应均有所减少,随着信贷宽松政策和安阳本地购房补贴政策多重刺激,成交量有所增加。

2016年安阳土地市场成交21宗,成交面积70.28万平方米,成交金额12.71亿元人民币。其中安阳市润城置业有限公司成交的位于安阳市中华路与TD13号路交叉口西北的一宗二类居住兼容商业用地,成交均价422.04万元/亩。建业安阳公司2016年成交两宗二类居住兼容商业用地,合115.15亩,成交均价94.5万元/亩;碧桂园2016年在安阳成交一宗商业兼容居住用地,面积74.95亩,均价166.86万元/亩。

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4.3 预售许可证

安阳市房地产管理局2015年共批准预售许可证181份;2016年批准预售许可证211份。

4.4 2016年安阳商品房交易情况

2016年安阳房地产市场共成交商品住宅19755套,其中住宅成交面积241.44万平方米,非住宅成交面积24.02万平方米;二手房共计成交9342套,共计面积82.70万平方米。

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4.5 2016年安阳市各区域商品房销售均价

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4.6 安阳房地产市场未签约现房统计情况(截止到2017年4月19日)

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4.7 安阳房地产市场现房项目统计(截止到2017年4月19日)

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4.8 安阳房地产市场可售期房统计情况(截止到2017年4月19日)

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4.9 安阳房地产市场预售许可统计(截止到2017年4月19日)

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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

(河南楼市网联合安阳楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、安阳市人民政府、安阳市房地产管理局、安阳楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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正大国际广场
项目地址:中华路与坤贞路交叉口
销售均价:5900元/平方米
销售热线:0372-3626999
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项目地址:中华路南段坤贞大街交汇处
销售均价:8200元/平方米
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熙城都会|安阳楼市网
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项目地址:永明路与福源街交叉口
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